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人均GDP 2500美元真的是地产牛市的开始吗?
DWELL首望 ·2020-07-06 10:19

一提起越南,大家脑海中蹦出的应该是沙滩,阳光,海水等等旅游相关的地区。而来过越南的朋友,除了闻名的岘港芽庄,还会对河内,胡志明有更多的了解。

是的,南北越时期的政治中心,自统一后又各自成为了越南的政治中心和经济中心,南北遥相呼应,大约相距1400公里。

因为文化传统的原因,又因为地理位置的原因,很多来越南的中国朋友都非常有代入感,觉得首都河内跟北京相似,而胡志明又跟上海类同。确实走过三十多年改革开放的越南,时时在向走在前列的中国学习。

   

市场上流传这一个说法,当人均GDP跨过2500美元时,意味着这个地区的房地产市场会大涨。那这个说法到底有没有根据呢?今天我们不做主观的预测和推论,只想通过一些简单数据的比较,给各位看客提供一些有价值的信息。


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我们通过世界银行的数据,标注出了4个国家人均GDP的数据,以2500美元作为一个基准,大家可以看到韩国在1985,泰国在1994年,中国在2007年,越南在2018年分别达到了这个基准线。其中泰国,韩国在1996年到2000年均产生了下折的波动,那是因为当时的“亚洲四小龙”受97年开始的金融危机的影响,导致整体经济数据的下滑,直到2000后才逐步稳定。

  

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我们再看看第二个指标,叫做GNI PPP,即按购买力平价衡量的人均国民总收入。购买力平价,通俗的讲,是一个用来平衡各个货币汇率之间的一个系数,在这个前提下,各国之间购买同样货物所花费的金钱是一致的,这4个国家,在人均GDP达到2500美金的时候,几乎同一时间段,国民的总收入也达到了5000美元-7000美元。而因为世界银行的数据只能追溯到1990年,所以在这张图上,韩国的人均收入已经早已突破了7500美元。

   

按照金融的简单分析方法,我们可以从历史数据中去归纳总结,并且预计未来的趋势。对于越南来说,由于经济发展刚达到上述3国十多年前的水平,那别国的历史是否可能成为越南的未来?我们拭目以待。

   


   

我们从网上搜索了一下北京2007年的房价,大家可以看到均价一万五已经是常态。回顾一下这13年来北京的房价走势,因为大家都熟悉,我们也就不再赘述了。

有朋友一定会说,中国人口基数庞大,对于越南这个小地方来说,没有人就不会涨,所以北京的房价和河内,胡志明没有可比性。看着好像也很有道理,那我们用同样常住人口1000万左右的首尔和曼谷来做个数据的呈现。



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韩国首尔,同样是首都,这组韩国国民银行以及CEIC数据库提供的数据也很有说服力。左图是房价指数,综合韩国所有地区,不同种类住宅的样本数据绘制的图表,可以看到自1987年以来(即人均GDP达到2500美元,人均收入达到5000美元时),房价指数持续稳步上升。同时右图的韩国每月房价涨跌幅也可以看到,地产价格随着经济周期而波动,但是大致还是涨多跌少。概括来说,从1987年至1991年,首尔的房价进入了上升期,上涨了约130%;从2000年至2005年,首尔公寓平均售价上涨了2.8倍。

   

再来看看曼谷,同为东南亚国家,作为泰国的首都,历史数据大多是从2000年以后才开始的,(泰国人均GDP在1994年达到2500美元,但随着金融危机,直至2000年所有恢复平稳,人均收入也在1998年达到5000美元的水平);


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上面的两张图可以看到曼谷这些年来公寓数量的增加情况。可以看到曼谷的公寓数量从2000年就逐年增加,到2010年已经达到了4万多套的供应量;到2018年总共兴建了超过69万套公寓。

  

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这张泰国地产指数表依据每季度泰国17家商业银行对住房贷款的各个维度的数据统计所得,大家可以看到在2000年以来,随着泰国经济的发展,房价指数也是稳步的攀升。随着轻轨,地铁线路的规划,建设,对曼谷的房价也产生了强大的提振作用。从1999年至2007年,曼谷高端公寓的价格从6万泰铢涨到了15万泰铢/㎡。经历了2008年的金融危机后,2010年至2018年,曼谷的高端公寓均价从13万泰铢飙升到了28万泰铢/㎡。

   

2020年,在新冠肺炎肆虐的时节,在自我隔离,百无聊赖的时候,更适合我们沉下心,回顾一下过去,从经验,数据中去探索未来,去发现新的掘金点。疫情过后,让我们在对的地方,做正确的投资!


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