您当前的位置:首页 / 越南资讯
越南不难,复制中国式奇迹
DWELL首望 ·2021-02-20 11:04

01

500套澳洲房子,白了80后小伙儿1/3的头发


我有一哥们儿,2011年在悉尼留学买了南区的房子,澳币58.6万购入。当时澳洲的贷款政策简直可以用“白给”来形容,贷款80%只还利息不用还本金。24岁的小伙子的中国收入证明开到年薪税后80万人民币,澳洲西太平洋银行电话都没打过去核实,估计风控人员连眼睛都没眨就给批了。

   

国内当时还没流行起“京沪永远涨“,可在澳洲却流行起”全民中介“。澳洲房产在国内迅速蹿火,每周都有展会活动,好的项目交了定金排了号还要当天摇号,只给15分钟选房,选不到不好意思,您先让让,下一位等着呢。

   

4050796bb7369dc2.jpg

   

那哥们儿也是这波创业浪潮中的一员。悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸,甚至偏远地区麦凯的房子都卖得火热。可出来混总要还的,2015年之后的几年,澳洲经历了针对海外人士的种种政策收紧,不少投入了10%的期房买家,交房时面临银行停贷,有人咬牙跺脚全款买下,也有人断臂求生放弃交割,10%首付也不要了。交房、弃房、弃房、交房……前前后后给500多套房子料理完“后事”,这哥们儿的头发也白了三分之一,头发白了,但所幸没掉,倒是对市场平添了几分敬畏。

   

02

投资房产的“天时、地利、人和”


投资房产也讲究道和术,也就是底层逻辑和投资方法逻辑,澳洲的花样翘杠杆背后引发了很多问题的原因,可以总结为以下几点。

   

术上:澳洲银行、中介、投资者都被杠杆作用下的高回报蒙蔽了双眼,忽略了一些显而易见的风险。银行过渡放宽审核条件;中介在政府,借贷政策问题上过度自信,觉得不会变;投资者对交房时自己面临的最大风险——贷款政策变化估计不足。


道上:澳大利亚的GDP增速,人均收入增速和通胀都相对较低,这些支撑不了一个只有2400万人口国家的房地产市场持续野蛮生长,特别是在房价已经处于高位的情况下,政府不规范不管理才是反常的现象。

所以,投资海外时一定要考虑全款付房款的承担能力,一定要考虑租金是不是足够稳定持续,现金流好才能穿越牛熊,在市场上升的时候卖房变现;再有就是提早进场,只要价格好,别的问题就少得多。

   

当然,没有只涨不跌的市场,短暂的修正才是为了长期的健康发展,相信澳洲经历过这一轮调整会走得更稳健。

   

e7eb0a54cae5e6a2.jpg

   

03

道和术并非全部,还要看国运


我是Dwell首望地产的创始人安超。没错,前文说的“那哥们儿”就是我。澳洲创业之后,我去了世界地产五大行之一的某500强公司做海外住宅业务。2017年,我把澳洲的房子卖了76万澳币,刨去印花税,赚了13万澳币。但是当年入手时我平均的换汇成本是澳币兑人民币6.8,出手卖的时候汇率已跌到5.1

   

但同样是我们毕业那年,另一个朋友在北京以每平米1万多的价格买了一套90m²的房子,现在价值约800多万。在2010年左右,我和那位北京买房的同学本是相同的资金体量,现在呢?

   

分析太多房子本身的技术细节是后话,前提是得赶上国运,国运不是对某几个行业的利好,是带动收入水平、提高人均GDP。

  

a5f7af18a0aab429.jpg

   

04

这时,越南突然闯入更多人的视线


如果想从全世界的范围内,找到一个与中国地产相同基因的地产市场,强劲的本地需求、恰逢其时的国运——所有线索都指向越南。2019年截至5月底,中资背景企业在越投资已经超过日本韩国新加坡等国,一举跃居外资在越投资规模的首位。这是个重要的信号,要知道2018全年中资在越南整个外商投资排行榜中只是名列第五。

   

IMG_259

   

看到这些激动人心的数据,我和几位朋友立刻决定去一趟越南。现在看来,这一次考察成了我们几个人最终选择越南的契机。

   

经过考察,我们了解到,越南每个房产项目只有30%的份额可以卖给海外买家,简单来说就是一个项目假设建了100套房子,其中只有30套可以卖给海外买家,并且签订买卖合同拿到房产证。比较其他东南亚国家可售海外买家的份额(柬埔寨100%、泰国49%),很明显越南的本地需求更强。

   

这次考察中,有一天我们在胡志明市一郡的一家咖啡厅聊当地房产,旁边一位先生偷瞄过我们好几次之后终于忍不住过来说:“我也是中国人,刚听你们说话,你们也是要来这边想买房子么?”我刚要开口,他就继续说道:“哎呀我去年买了个房,真是不够折腾的,你们可得三思啊!”

   

原来,这位先生是温州人,两年前来胡志明市做出口生意,长时间对越南经济的观察,让他特别看好这里的发展,于是想到投资一套房子。这先生英语不好,越南房产中介里找不到会说中文的人,他就自己雇了个翻译跑项目,最终选定了项目,合同也没找律师审阅就签了。房子便宜是便宜,但后来发现自己签的是长租合同,拿不到房产证“粉红本”;更麻烦的是,每次付款都得自己想着,晚了开发商还要罚款。好不容易交了房,委托中介出租,中介却一点也不上心,这次正是为换租赁中介而来。想想以后还是不能用中文解决租赁问题,悬着的心还是没放下。 

   

e5e30ae19488f7cc.jpg

   

这位先生的经历让我们深有感触,这一定不是个例,在海外特别是东南亚找到靠谱管理方确实很难。越南当地的租赁中介都只提供找租客的服务,而且现在因为越南房产市场还是增量市场,都是新建住宅,所以二手房和租赁的服务中介凤毛菱角。但是我们深知,对于千里之外在另一个国家的房子来说,交房后的后续管理才是购房者真正的痛点。

   

我们的目标是利用发达国家的租赁体系建立健全管理服务,快速响应,全程都有跟踪,让买家可以真正做到托管,一个微信解决问题。

   

05

守望幸福,我们是Dwell


在这些年的工作中,我很幸运地结识了现在的几个联合创始人:他们都有在海外留学、旅居、工作的背景,大家都有着长期服务海外房产买家积累的经验,也都有第一手海外房产买卖租赁实操的经验——自己就是海外买家,当然最能体会海外购房人的需求、担忧和顾虑。

   

“Dwell”是一个我特别喜欢的单词,字面意义有“居住,栖息于”的意思,也有“Do it well”这个“把事做好”的初心藏在里面。我们选定了 China Blue 中国蓝作为 Logo 的主色,  它是青花瓷的颜色。瓷器“China”是中国自古的一张名片,南下过程中瓷器曾带着中国文化进入了东南亚;蓝色也有海洋的气息,像“一带一路”象征着海陆相通、全世界共同繁荣的理想——走出去是国家和企业的战略,也是个人的战略。

   

首望,守望,翘首盼望

  

logo.jpg

   

“跟不跟我买都没关系,让您得到最专业透明的海外房产知识,对我来说就是莫大的价值”。某次讲座上我听到一位合伙人如是说。

   

那一刻,她的眼里闪着光。海外房产顾问应该是专业度极高的人,无论如何也别忘了初心。

   

“It always seems impossibleuntil it is done.Nelson Mandela”

   

我们在做的事情,希望风雨同舟,成就所托。

   

东南有家,守望幸福。

   

2019年6月18日夜

   

code1.jpg

关注我们的微信公众号,即可获取最新越南资讯!

最新资讯
【必看】来河内必须打卡的人气美食!
2020-07-06

【必看】越南最受欢迎的奶茶品牌汇总!
2020-07-06

【必看】越南河内夜生活的正确打开方式!
2020-07-06